Consultoria
Análise de investimento
Consultoria · Research
Análise comparativa de
investimento imobiliário
A aquisição de imóvel na planta requer aporte parcial (entrada e parcelas durante a obra). A valorização e a renda de aluguel, contudo, incidem sobre o valor integral do ativo. Esta calculadora contrasta esse caminho com aplicações de renda fixa e variável sob fluxo de caixa equivalente.
Metodologia baseada em ABRAINC-Fipe, FipeZAP e séries do Banco Central.
Parâmetros
Valor do imóvel
R$
Entrada
20% do imóvel
R$
Intermediárias durante a obra
Horizonte da análise
Parcela mensal
R$ 7.778
Período de obra
36 meses
Taxa de aluguel
rendimento bruto/mês · sem IPTU, vacância ou IR · aplicado a partir da entrega
Cenário de valorização
Projeção comparativa
Patrimônio acumulado em cada caminho de investimento sob o mesmo fluxo de aportes.
Imóvel (equity)
Imóvel + Aluguel
CDB
Ibovespa
Poupança
Capital pago
Valorização sobre o ativo integral
A valorização incide sobre o valor cheio do imóvel desde o primeiro dia, enquanto o capital é mobilizado gradualmente. A diferença, na fase de obra, é o efeito de alavancagem.
Alavancagem capturada na entrega
R$ 140.000
1.4× sobre o capital pago
Valor do imóvel
Capital pago
Alavancagem (na obra)
Resultado
Horizonte de 10 anos · cenário Moderado
Patrimônio imóvel + aluguel
R$ 1.179.245
+236.9% sobre capital
Valor do ativo
R$ 895.739
Aluguel líquido acumulado
R$ 283.506
Capital mobilizado
R$ 350.000
1.4× alavancagem na entrega
Simulação de aluguel · a partir do mês 36
Aluguel mensal na entrega
R$ 2.450
mês 36 · R$/mês
Aluguel mensal no horizonte
R$ 4.479
ano 10 · R$/mês
Total aluguel acumulado
R$ 283.506
Patrimônio equity (sem aluguel)
R$ 895.739
Comparação no mesmo período
CDB
CDI 10,5% a.a.
R$ 951.160
+R$ 228.085
Ibovespa
11% a.a. nominal
R$ 1.113.133
+R$ 66.112
Poupança
6,5% a.a.
R$ 592.620
+R$ 586.625
Premissas e metodologia
Valorização durante a obra. composta linear, 36 meses, conforme cenário selecionado (30%, 40% ou 45% total acumulado).
Apreciação pós-entrega. 7% a.a. (Conservador) · 9% a.a. (Moderado) · 12% a.a. (UP) · nominal, sem descontar inflação.
Renda de aluguel. 0,5%, 0,6% ou 0,8% ao mês conforme seleção · rendimento bruto sobre o valor do ativo.
Comparativos (CDB · Ibovespa · Poupança). absorvem o mesmo fluxo de aportes do imóvel (entrada, parcelas mensais e reforços) · taxas ajustáveis.
Taxas padrão de comparação. CDI 12% a.a. · Ibovespa 14% a.a. · Poupança 6,17% a.a. · todos ajustáveis pelo usuário.
Itens não considerados. ITBI (~2%), cartório e registro (~1%), corretagem, vacância, IPTU, condomínio, IR sobre aluguel, administração da locação, custos de venda futura.
Sobre o rendimento de aluguel. O valor simulado é bruto. Para estimar o rendimento líquido real, considere descontar: vacância típica de 8 a 10% ao ano, IPTU, condomínio (quando aplicável), taxa de administração (~10% do aluguel) e Imposto de Renda sobre rendimentos (7,5 a 27,5% conforme faixa). Custos de aquisição — ITBI, cartório, registro e corretagem — não estão incluídos no capital investido e reduzem o retorno líquido efetivo.
Fontes. ABRAINC-Fipe (2012 a 2022), FipeZAP (índice mensal residencial), Banco Central do Brasil/SGS (séries 12, 433 e 4392), IBGE (Censo 2022).
Esta simulação tem caráter exclusivamente ilustrativo e educacional. Os valores apresentados não constituem promessa, garantia ou oferta de investimento. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Resultados reais dependem de localização, qualidade construtiva, condições de mercado e variáveis específicas de cada operação. A análise não substitui o aconselhamento de profissional habilitado — corretor de imóveis, assessor de investimentos ou contador.